Islamische Baufinanzierung ohne Zinsen

Ein normaler Baukredit ist für die meisten Gelehrten nicht zulässig. Du zahlst mehr zurück, als du bekommen hast, und der Aufschlag entsteht allein dadurch, dass Zeit vergeht. Genau das ist gemeint, wenn vom Zinsverbot die Rede ist.

Es gibt Alternativen, und sie funktionieren anders, als die meisten denken. Bei allen kauft jemand anderes das Haus zuerst und verkauft oder vermietet es dann an dich. Du zahlst trotzdem mehr als den Kaufpreis. Der Unterschied liegt darin, wofür du zahlst.

Und es gibt eine bekannte Fatwa, auf die sich viele berufen. Was sie wirklich sagt, steht weiter unten, und die meisten kennen nur die halbe Geschichte.

Bei einem Baukredit leiht dir die Bank Geld. Nach zwanzig Jahren hast du deutlich mehr zurückgezahlt. Die Bank hat dafür nichts getan, außer zu warten. Sie trägt kein Risiko am Haus, sie besitzt es nie, und wenn du nicht zahlen kannst, holt sie sich ihr Geld trotzdem.

Der Kern des Zinsverbots ist genau das: Gewinn ohne Risiko und ohne Gegenleistung. Wer etwas verdienen will, soll dafür ein Risiko tragen oder eine Leistung erbringen.

Das ist das häufigste Modell. Die Bank kauft das Haus selbst. Sie wird für einen Moment wirklich Eigentümerin, mit allem, was dazugehört. Danach verkauft sie es dir weiter, zu einem höheren Preis, den ihr vorher festlegt. Diesen Preis zahlst du in Raten ab.

Der Unterschied zum Kredit klingt klein, ist es aber nicht. Der Aufschlag ist ein Handelsgewinn, kein Zins. Er steht am Anfang fest und ändert sich nicht mehr, egal wie lange du brauchst. Es gibt keine Verzugszinsen, die die Summe wachsen lassen.

Der Haken in Deutschland: Wenn die Bank das Haus kauft und dann an dich weiterverkauft, sind es zwei Kaufvorgänge. Dabei kann zweimal Grunderwerbsteuer anfallen. Das macht die Sache teurer und ist einer der Gründe, warum es so wenige Anbieter gibt.

Hier kauft die Bank das Haus ebenfalls, verkauft es dir aber nicht sofort. Sie vermietet es dir, und am Ende der Laufzeit sollst du es bekommen. Miete gegen Wohnrecht ist unstrittig zulässig, deshalb wirkt dieses Modell auf den ersten Blick am saubersten.

?Warum ist dann nicht jeder Mietkauf in Ordnung?

Weil es zwei Bauarten gibt, die man leicht verwechselt, und nur eine davon trägt.

Achte außerdem darauf, wer die Lasten trägt: Solange die Bank Eigentümerin ist, gehören größere Reparaturen und die Gebäudeversicherung zu ihr. Manche Verträge schieben dir das trotzdem zu. Dann hast du die Pflichten eines Eigentümers, aber nicht seine Rechte, und genau das kritisieren Gelehrte, wie beim Leasing auch.

Das ist das Modell, das dem Gedanken am nächsten kommt. Du und die Bank kauft das Haus gemeinsam. Sagen wir, du bringst zwanzig Prozent ein, die Bank achtzig.

Du wohnst darin und zahlst der Bank Miete für ihren Anteil. Gleichzeitig kaufst du ihr Monat für Monat kleine Stücke ihres Anteils ab. Mit der Zeit gehört dir mehr, der Bank weniger, und die Miete sinkt entsprechend. Am Ende gehört das Haus dir allein.

Der Grund, warum viele Gelehrte dieses Modell bevorzugen: Die Bank ist die ganze Zeit wirklich Miteigentümerin. Sinkt der Wert des Hauses, trifft es sie mit. Sie trägt echtes Risiko, und deshalb darf sie auch verdienen.

• Die Miete bezieht sich nur auf den Anteil, der noch der Bank gehört, und sinkt mit ihm.
• Kein Aufschlag auf den Anteil, den du bereits selbst bezahlt hast. Für dein eigenes Eigentum zahlst du keine Miete.
• Kein Zwang, die Anteile zu kaufen. Ein Kaufzwang macht aus der Partnerschaft wieder eine Finanzierung.
• Echte Partnerschaft, also Gewinn und Verlust. Fällt der Wert, trägt die Bank ihren Anteil daran mit.

Im Ausland gibt es dafür geprüfte Anbieter, in Großbritannien etwa eine Genossenschaft, die genau nach diesem Modell arbeitet und ihre Verträge von einem Gelehrtengremium prüfen lässt. Auch die deutsche Baugenossenschaft ist ein verwandter Gedanke, wenn auch ohne islamische Prüfung: Du wirst Mitglied, erwirbst Anteile und wohnst zu einem Nutzungsentgelt.

?Ich habe gehört, für Muslime im Westen sei der Hauskredit erlaubt. Stimmt das?

Es gibt tatsächlich eine solche Entscheidung. Der Europäische Rat für Fatwa und Forschung hat 1999 unter Vorsitz von Yusuf al-Qaradawi beschlossen, dass Muslime in westlichen Ländern unter bestimmten Umständen eine konventionelle Hypothek aufnehmen dürfen, um eine Wohnung für ihre Familie zu erwerben. Sie ist der meistzitierte Text zu diesem Thema und der am häufigsten missverstandene.

Was man dazu wissen sollte, bevor man sich darauf beruft:

1. 1

   Sie bestätigt selbst, dass Zins verboten ist

   Die Entscheidung hebt das Verbot nicht auf. Sie stützt sich darauf, dass eine Härte vorliegt, und Härte macht etwas Verbotenes ausnahmsweise zulässig, sie macht es nicht erlaubt.
2. 2

   Sie war eine Mehrheitsentscheidung

   Sie war im Rat selbst umstritten und ist bis heute nicht Konsens. Andere Gremien sind ihr ausdrücklich nicht gefolgt.
3. 3

   Sie ist über fünfundzwanzig Jahre alt

   Sie erging in einer Lage, in der es im Westen praktisch keine Alternativen gab. Seitdem hat sich der Markt bewegt, wenn auch langsam. Wo es eine geprüfte Alternative gibt, fällt die Begründung weg.
4. 4

   Sie ist keine Erlaubnis für dich persönlich

   Eine allgemeine Fatwa spricht zu einer Lage, nicht zu einem Menschen. Ob deine Lage die beschriebene Härte erfüllt, klärt ein Gelehrter mit Rückfragen zu deiner Miete, deiner Familie, deinen Alternativen und deinem Einkommen.

Hier wird es unangenehm ehrlich. Die Auswahl ist klein.

Die KT Bank ist die erste Bank in Deutschland, die Finanzprodukte nach den Grundsätzen des Islamic Banking anbietet, und hat eine Immobilienfinanzierung im Programm. Daneben gibt es Vermittler wie INAIA. Das war es im Wesentlichen. Gelehrte, die den deutschen Markt beobachten, sagen offen, dass sie Stand Ende 2025 kein Angebot kennen, das sie geprüft und für unbedenklich befunden haben.

Was das praktisch heißt: Du kannst nicht zehn Angebote vergleichen wie bei einem normalen Baukredit. Und weil der Wettbewerb fehlt, sind die Gesamtkosten oft höher als bei einer konventionellen Finanzierung. Wer islamkonform finanziert, zahlt in vielen Fällen drauf. Das ist der Preis, und man sollte ihn kennen, bevor man anfängt.

Wir haben zu diesen Anbietern noch keine geprüften Konditionen. Sobald wir sie haben, findest du sie hier im Vergleich.

Vier Punkte entscheiden darüber, ob ein Angebot hält, was der Name verspricht.

• Kauft der Anbieter das Haus wirklich? Wenn er nur Geld überweist und ein Formular anders beschriftet, ist es ein Kredit mit anderem Namen. Frag nach dem Grundbucheintrag.
• Was passiert bei Zahlungsverzug? Ein zulässiger Vertrag kennt keine Verzugszinsen. Der Preis steht fest und darf nicht wachsen, weil du später zahlst.
• Wer trägt die Lasten am Gebäude? Solange der Anbieter Eigentümer oder Miteigentümer ist, gehören größere Reparaturen und die Versicherung anteilig zu ihm.
• Gibt es ein Gutachten, und darfst du es lesen? Seriöse Anbieter lassen ihre Verträge von einem Gelehrtengremium prüfen und zeigen das Dokument. Wer nur behauptet, konform zu sein, ohne einen Nachweis zu nennen, sollte das erklären können.

Es gibt einen Weg, der immer funktioniert und keinen Vertrag braucht: länger mieten und konsequent ansparen, bis ein größerer Teil oder alles bar bezahlt werden kann.

Und noch ein Gedanke, der in vielen Familien fehlt: Wer zur Miete wohnt, ist nicht schlechter gestellt. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark, ein Vermieter kommt nicht ohne Weiteres aus dem Vertrag heraus, und rein wirtschaftlich ist Eigentum oft die schlechtere Rechnung als der Ruf vermuten lässt. Der Druck, unbedingt zu kaufen, kommt selten aus der Rechnung und meist aus dem Umfeld.